■广州市政协常委曹志伟一张图画出了广州机械停车场陷入困境的症结所在。

昨日，针对新快报独家调查的《广州立体停车场陷诸多困境》，广州市政协常委曹志伟昨日接受新快报独家专访，通过“机械、容积率、产权、租金限价”四个关键词，一张图指出了广州机械停车场陷入困境症结所在，并提出了简化审批、盘活闲置地、不收地价、全免许可证、放开限价和谋求各个阶层利益最大公约数等六点建议。

■新快报记者 张亮 文/图

机械停车场

不应收地价

曹志伟介绍，立体机械停车场遇到的问题，归因于将机械设备作为建筑物管理报建，同时收取地价，算入容积率，并限制停车费，结果将这些问题打成了一个死结。

他在办公室现画了一个关系图：“首先，由于最多只能整体确权，立体停车场是不能单个卖给每户居民或者商家的，实际就是限售。其次，立体机械停车场往往按建设配套本身收费的，商业还好些，住宅的限制就很大。也就是说租金限价，投资回报率低。再看容积率，现在广州对立体机械停车场是按照净空高度来跟你算容积率的，也就是本来占一平方米的土地，10米高的车库也应该是一平方米的，却要将乘以N层来缴纳地价，直接导致没有任何发展商和投资商愿意搞立体机械停车场。”

曹志伟举例计算收益，假如机械部分的成本至少6万一个泊位，如果月租500元租给住户，减除150元物业服务费，就只剩下350元，每年4200元。然后再扣除17.63%的税（不含所得税），即便不算水电人工等管养成本，年收益率只有5.7%。

“目前广州地价很高，收一层地价已经很厉害了，还要按N层算，必然极大地增加了投资成本。”他认为，目前广州立体机械停车场遇到这么多的困境，关键还是利益问题。“政府部门对立体停车场要承担责任，可是如果收不到地价（钱），何来审批动力呢？所以这不是简单的简政放权，但公共政策，追求的应该是各阶层利益最大公约数，而非政府利益最大化。停车场高地价表面是与投资者争利，实际是与民争利，地价必然转嫁到车主身上。”

曹志伟表示：“既然政府将停车场定位为市民服务，为社区居民服务，就不应该这样收地价赚钱，也不应该按房地产项目来收税，而应该从政策上鼓励投资建设立体停车场，解决停车难问题。然而，广州现在的情况是，地面上停车场每层是按地价100%算的，地下的停车场是按地价50%算的，每层都要给地价的，所以车位才会这么紧张，车位价格才会这么高。”

他说，如果将机械停车场作为临时设施，而不是永久建筑，不收地价、不算入容积率，放开价格，立体停车场就能迅猛发展，最终停车费也能降下来，停车难也能解决。

他认为应抓住《广州市停车场管理办法(草案)》（下称《新办法》）仍在征求意见的机遇，完善相关政策，让广州立体机械停车场更好地发展。

建议1　可按临时构筑物简化审批

立体机械停车场，顾名思义，就是一个整体钢架结构的特种设施。它是一个临时构筑物，全部是可整体拆装的，可以完全灭失掉的，场地就能完全恢复。这就可以突破很多困难。“这种机械构筑物和建筑物是有很大区别的，但是《新办法》没有说清楚，其实它就是一个临时设施，这就可以突破很多困难。” 

曹志伟认为：“机械停车场这种临时设施，是不需要报建的，如果非要报建，也是按照临时建筑来最简化报建的。”他举例说，就好像小区的单车棚，就是临时构筑物，实际是可以报建也可以不用报建的，实际都没有报的。但立体机械停车场就没有这点，所以立体机械停车场是机械设备。这就规避了很多报建的东西，规避了建固定建筑这个整个程序。立体机械停车场本来也不该这么来报建！他建议，《新办法》里应该明确减少哪些报批环节，最多按临时构筑物报建，简化报批，两年一审。

建议2　整体拆装允许闲置地报批

“机械这个性质，作为一个临时构筑物，除了规避报建这些问题外，还有一个作用就是便于临时土地的使用。也就说，如果你有这块土地的使用权，包括提供长期的租赁合同，包括各个单位、企业的历史使用地，这些没办法拿出产权证明的土地，都可以允许设置这种立体机械停车场的设施。”曹志伟补充说，立体机械停车场，实际已经有几十年历史，整套工艺设计都非常规范和严谨，所有种类的立体停车场都是可以整体拆装。当土地改变用途，要建房地产或者其他建筑时，再将这个临时设备（构筑物）拆掉搬走。

他认为，目前的闲置地，只要拿出合法的使用权证明，都应该允许建立体机械停车场。单位、企业的自用空地，也应该鼓励允许建立体机械停车场。

建议3　不该收地价不算入容积率

曹志伟指出，算入容积率直接造成高地价，而且明明就是一层建筑，只是将一个可拆装的机械设备放上去而已，结果要层层给开发商算地价，这样没人愿意干的。

“算入容积率，那不得了！就算是算容积率，也应该只算一层，而不能按N层来算。”  他强调说：“立体机械停车场既不能分散产权卖，又不能完全放开收费，主要是为市民和居民服务，还要收高额地价，肯定没法发展的。所以我认为立体停车场不该收地价，也不该算入容积率，这样也可以不用发产权证，只作为临时设备或构筑物。”

建议4　高度不超区规划免许可证

对于《新办法》,室外机械式立体停车设备高度应当不超过6米，采用通透式的机械框架可免于单独申领建设工程规划许可证这一点，曹志伟认为，应该改为不设任何高度限制，都可免规划许可证。他说：“如果要有限制，就是该地区的规划限高，比如珠江新城和烈士陵园就不一样的。整个地区规划限高多少，立体停车场就能建多高，但必须强调的是，立体机械停车场建很高，超过周边建筑的，就必须要美化外观，不能影响市容。”

建议5　价格应放开，垄断的限价

曹志伟表示，目前立体机械停车场放开价格已经有一定共识了，但他认为应该完全放开，按市场来定价。

“立体机械停车场投资人多了，车位自然就多了，价格就会恢复正常水平。如果简化报批程序，立体机械停车场建设时间是很短的。”他认为，对于垄断性的机场和医院、学校停车场，可适当提价，但还是要限价。

建议6　求各阶层利益最大公约数

对于遇到物业公司、周边居民反对等投诉矛盾问题，曹志伟表示，可以从追求各阶层利益最大公约数解决。“如果立体机械停车场离旁边居民楼很近，在消防安全距离之内，实际仍可以谈的。比如可以让这些居民享受本小区、单位同样的停车位待遇，甚至将收益按一定比例分成。我认为利益分配好，没什么不能谈的。”

曹志伟认为，对于学校也一样，包括学校大操场建地下停车场（出入口均不在校内），一样可以采取利益分成的办法，利用好这些地下空间，解决中心区停车难问题。

张亮

文章来源：新快报

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