亮“家底”，稳定市场
  --初评广州市公布2010年用地计划对市场的影响　　凌晨上网看到：广州市国土房管局网站在5月11日下午公布一则公告《关于公布广州市2010年国有土地使用权出让计划及新社区住宅建设计划的通告》和附表1《市辖十区2010年国有土地使用权出让计划宗地表》、附表2《市辖十区2010年新社区住宅建设计划》、附表3《2010国有土地使用权出让宗地预申请受理单位》。
   
   　　附表3显示花都、番禺区保留负责工业用地的预申请受理权（估计也是负责具体出让工作吧），南沙、萝岗区则保留对居住、商服、工业用地的预申请受理权，其余全部由市里统筹管理受理。
   
   　　附表2具体公布共18宗新社区住宅建设计划的具体地点和建筑面积，共用地124.24公顷，可供应建筑面积达282.14万㎡（含公建配套）的具保障性用房性质的新社区住宅。显示出广州市政府对居住基本需求的保障力度和投入。
   
   　　附表1的用地表中共230宗地，分了六类并简述了每宗地的区属，地块名称（位置）、用地性质、用地面积、土地来源、稍微遗憾的是缺容积率参数，暂无法估计建筑面积，可能是新详规未定吧。
    　　其中最引人关注是居住用地计划和居住用地预安排两部分，而前者更甚。
   
   　　2010年居住用地计划（含商住、限价房、经适房在内），在各区的分布：
    
   
   　　这次公布是广州市历史上最完整和最详细的一次公布国有储备土地的"家底"，也是阳光施政管理的一个表现，它将对市场产生积极的影响;同时，实行土地供应"预申请受理制"是土地供应和管理工作的一个大进步，其意义和作用重大，表现在以下几方面：
   
   　　第一，对市场（包括土地、商品房）运行起到稳定的作用。政府亮出"家底"，让土地的储备量和供应量公开透明地告知购买者（包括土地和用房的购买者），让市场消除"地慌"、"房慌"的情绪，对稳定地价和房价都有积极作用。
   
   　　第二，对政府的土地供应管理工作有积极作用。公开土地储备和供应计划，受理购地者（包括开发商）的预申请，既可以让政府了解土地市场需方真实情况，也避免了流拍的尴尬局面。
   
   　　第三，降低开发商购地的盲目性，间接地降低了开发成本中的资金成本，也有利于避免不理性"地王"的出现。以往缺乏明确公开的土地信息，开发商无法编制有效的年度购买土地资金计划，常年准备一笔资金应对"从天而降"的临时出让公告，资金准备成本非常高。同时由于信息不灵，出现逢地必拍、逢地必抢的局面，因为不知何时"再掉下个林妹妹"，所以常常失去预算和理智，"抢出"个烫手芋头，制造出“地王”。现在，开发商（建设单位）可以依据自己资金状况和公开的政府土地供应计划，筛选适合自己的地块进行“预申请”并做出土地资金计划。普遍地降低开发成本和让开发商理智选择，消除“地慌”心理，有助降低非理智的地价。
   
   　　第四，有助于消费者了解供求关系中的供方情况，从土地供应计划中可以了解土地供应情况（含用地性质），若加上有明确的容积率则可计算出可供应建筑面积，了解商品房的市场供应情况，有助于购房者理性分析，消除购房者的“房慌”心理，有助于降低虚增不合理的部分房价。
   
   　　配合广州市国土房管局该项措施，若可能采取以下两项措施配合将会更有效。
   
   　　第一，利用“阳光家缘”网除公示开发商的预售房屋情况和土地供应计划及出让情况外，将规划批准当年报建项目和建委已批准施工的建设项目资料也纳入“阳光家缘”网。不但让购房者知道目前现有供应量，也知道未来供应量，使购房者掌握更多信息，有助于理性购房。
   
   　　第二，在坚持土地公开竞价出让的前提下，可采取保密投标报价方式竞价。即针对土地出让公告资料，在规定时间内符合条件的各家竞买企业，根据自身能力和计算，递交密封的报价书，市土地房屋交易中心当众开标唱价，价高者得，这样通过预申请后理智计算，一次报价，公开展示，既避免了协议转让的灰色操作，又避免出现公开阶梯式报价时的斗气“地王”。
   
   　　以上看法仅是个人看完公告后有感多年前的部分建议得以实施，所以深夜匆匆而发，不妥之处有待来日仔细学习理解后再作补充更正。