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媒体报道
信息时报讯 (记者 田桂丹) 昨天,广州市土地拍卖会今年首度门庭若市,珠江新城最后住宅地经过50轮举牌,以总价3.47亿元、折合楼面地价15324元/平方米,被广州城建总收入囊中,此前珠江新城最高楼面地价为11912元/平方米。
业界人士普遍认为,地价偏高,短期可能拉高珠江新城甚至天河区的房价。但广州市国土房管局有关人士则表示,地价虽然偏高,但规模小不具代表性。
16家开发商角逐地王
此次拍卖的D8-C3地块位于珠江新城D区,原开发商拖欠地价款,而被政府收回再次出让。作为珠江新城最后一块住宅地,即便是二次出让,也引来一片厮杀。最终入场的16家开发商,包括保利、城建总、龙光地产、万科、广州合景、利海、广电房地产、j9com九游会等名企。
昨日下午,与1年多来土地拍卖现场往往人丁稀少不同,人声鼎沸再度光临,不仅座无虚席,连过道上都站满了围观者,重现2007年土地拍卖的热闹场景。有熟悉的开发商还互相开着玩笑:“这么小的地块,你都来玩?”
拍卖师三次暗示有风险
在短短18分20秒的拍卖中,开发商们举牌不迭,平均每分钟地价约升550多万。
广州市房地产登记中心的拍卖师,先后3次提醒有风险:第一次,在总价2.97亿元时,拍卖师说,“下月广州市将在番禺、金沙洲推出4幅住宅地,位置也很好,共有24万平方米“;第二次,总价3.17亿元时,”今年下半年,广州市将供应2平方公里住宅用地,后面还有很多地”;第三次,总价3.39亿元时,他直接说“注意投资风险”。
楼面地价超起拍价2倍
98号龙光从一开始就相当积极。这位开发了广州最便宜的限价房的开发商,每次举牌都毫无犹豫,且十分活跃,直到拍卖结束,共举牌18次牌,成为当日举牌次数最多的开发商。
48号保利也较为积极。从2.53亿元的总价开始叫起,同龙光你追我赶,最终在3.19亿元的价位上止步。79号万科似乎并非志在必得,仅仅举牌3次,在3.27亿元就退出竞争。
22号城建最初十分低调,3亿元价位之前仅举过两次牌,之后才慢慢跟紧。最终,珠江新城最后住宅地在第50轮3.45亿元时,无人跟进城建总举牌价。该地花落城建总囊中,楼面地价15324元/平方米,超出起始价2.54倍。该楼面地价仅次于2007年白云山(8.13,-0.30,-3.56%)麓1.87万元/平方米的最高纪录,成为全广州卖地史上单价第二的“地王”。
昨天同场出让的珠江新城CBD所剩无几商业地M1-5地块,被广发证券以底价约3.7亿元,折合楼面地价3500元/平方米拿下。
四问新“地王”
1“地王归来”是否意味楼市复苏?
地价偏高但未至疯狂
昨日,不少地产界人士普遍认为,地价有所偏高。虽然会起到暖市的作用,但不会回到2007年的疯狂。
中原地产项目部总经理黄韬表示,楼面地价1.5万元/平方米,是判断理性与非理性的分界点。现在楼面地价超过了该价,表明有点“轻度高血压”,偏高了,已有点2007年疯狂时代的苗头。“或许因为现在有政策‘开发商可以退地’,导致开发商有了一种‘先拿下来再说’的心理”。
参与竞价的j9com九游会地产董事长曹志伟也表示,虽然楼面单价偏高,但不代表成交价没有理由,更不能说它“疯”了。
广州市房协秘书长许国碧表示,此次卖地可作为判断楼市是否回暖的重要标准。但楼市只能说是回暖,仍不能判断是复苏。“一切才刚刚开始,要等到7、8月份后可以判断是否复苏。”
2 为何价偏高开发商仍趋之若鹜?
地块小有销售需求风险不大
龙光地产有关人士表示,虽然目前珠江新城包括公寓在内,住宅产品建筑面积存量约300万平方米。“在那么多高档写字楼逐步使用后,总有企业来办公,就会有买房的需要。因此,销售需求很明朗,只要拿了地一般都不会亏的,没太大风险。退一步说,对于一个大公司来说,这么小的一块地,就算做坏也不要紧”。
j9com九游会地产董事长曹志伟分析,以高出市场价约9000万元拿地,是有理由的。对该地块有兴趣的不外乎三类企业:一是在珠江新城没有土地储备的开发商,能在广州楼市制高点“插一面旗”,对品牌有好处;二是上市公司拿下珠江新城最后住宅地,可带来股价增值;三是投资机构为资产保值,项目风险小不赚钱都可以拿地。
3 楼盘建成将卖多少钱?
要赚钱至少卖2.5万元/平方米
曹志伟认为,“如果以纯粹的投资开发要赚钱的角度,地块的实际本身价格并不值这么多”。因为,此次拿地要扣除500平方米不可售的面积,楼面地价应该是16150元/平方米。
他分析说,以现在的楼面地价,开发商至少要卖2.5万元/平方米。但它不具备卖2.5万元/平方米的条件。该地块处于华骏花园已建的32层高层及天河实验一小之间,受规划上南北退缩限制及100米楼高限制,该项目正南向单元不能开窗或者设阳台。在这种情况下,较难做出与此售价相匹配的精品,加上总建面积较少,在操作上有一定的难度。
黄韬则认为,按照这个目前楼面地价,开发商大概需要卖到3万元/平方米才能有得赚。
4\
会否拉高广州住宅房价?
对全市楼价影响小
广州市房协秘书长许国碧表示,一两块地卖出高价,并不能拉高楼价,因为楼价上涨后如果市场不接受,最终也会掉下来。
曹志伟认为,此次珠江新城新科地王的诞生,短期内会对区域房价有支撑作用。
黄韬表示,短期内肯定将拉高珠江新城甚至是天河板块的住宅房价。但该项目过小,货量太小,大约只能建100多套的大户型,因此对全市楼价的影响很小。
“声音
此次卖地地价有点偏高,但由于地块用地面积仅6000多平方米,规模小,不具有代表性。
——市国土房管局有关人士
价格太高了,还是会有风险。
——保利房地产相关人士
今晚是不是回去研究下怎么提价?
——一珠江新城开发商
作为珠江新城最后一块住宅用地,按其成交地价和建造成本测算,综合考虑未来中国经济及房地产市场发展趋势,该项目在区域内仍有一定利润空间。
——城建总有关人士”