□本版撰文　时报记者　田桂丹　本版摄影　时报记者　萧嘉宁

　　信息时报连日来关于小区停车难问题的系列报道，引起了广泛关注，业主们纷纷通过邮件、热线电话、QQ群等方式向本报反映自己遇到的停车问题，其中有很多业主提出了质疑：小区建停车场，业主买房时已公摊了部分费用，业主用自己出资的车库为什么还要交车位费？这些巨额的费用都交到哪去了？有没有专门的监督机构和公示制度呢？

　　昨日，记者就业主们比较集中的疑问采访了广州市物管协会副会长和广州j9com九游会集团董事长。

车库建设费是否已打入房价？

不少业主向信息时报反映，小区车位一早已被开发商打进购房成本，由业主们进行了分摊。那为什么自己还要另外花十几万元去买车位来停车呢？“这是很不合理的”！那事实上，开发商是否就在其间获取了巨大利润呢？广州市物管协会副会长江瑞敏表示，其实小区车位与小区配套商场一样，是根据规划条款进行建设的住宅配套，拥有 独立的预售证。众所周知，小区业主在购房时并没有买下配套商场，同样的也就不可能在购房时就将车位买断了。

　　据了解，即将出台的《物权法》第七审议稿规定，“建筑区划内，规划用于停车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”即由买卖房屋双方进行书面的约定后实施。而广州j9com九游会集团董事长曹志伟则认为，如果小区所有车位只能月租的情况下，那么开发商可能事先已把成本打进房价，无车族就会为有车族买单。

取消月保是逼买车位？

家住侨怡苑的业主表示，自从停车场收费改革后，小区的地下停车场不办理月保，只卖不租。没有买车位的业主，车就不能停在自己住房配套的停车场。但该业主特意去看车库时都发现很空，“分明就是逼业主买高价车位。”

　　为此，广州j9com九游会集团董事长曹志伟给业主算出一笔账，从成本上看,一个车位地下室的每平方

米造价已达2400元，已含普通土建及水电通风设备造价，未含基础基坑的造价。地下车库含公摊建筑面积在内，一个正常的车位面积约为35～45平方米，如按平均40平方米算，建设成本约达10万元，每年约需向银行支付8000元的利息。

　　广州市对车位月保租金的上限过低，因此只是出租车位是要亏本的。以月保租金为400元为例，减去150元管理费（含水电费），实收租金为250元，扣除17.63%的出租税费后，实收仅206元。那么，一年的收入是2472元，按10万元/个的建设成本计，回报率仅2.47%，按销售成本价12万/个计，回报率只有2%，连贷款利息的一半都达不到。但如果是只卖不租的话，开发商反而能尽早将车位投资回笼。因此，发展商更愿意将车位拿出来售卖而不是月租。

已买车位为何还要交管理费？

有业主表示，就算用10几万元买了车位每月还要交100多元的物管费。业主质疑，每个车位交100多元/月的物管费，集中起来一个小区车库就收了为数不少的金额。这笔钱到底是用在什么地方了？而既然开发商已经通过卖车位回本，为什么还要收物管费？

　　江瑞敏解释，卖车位的钱是付给开发商以收回建设成本的，而物管费是交给

物管公司维持场地运营的，两者的收钱对象及用途都各自不同。车位物管费主要用于看管车辆安全的人工支出、水电费、场地维护费等等。该笔费用最终汇集到小区物管公司处，物管公司至少要3个月对其收支做公示，向业主表明钱的流向。这些都与住宅的物管费一样，要一起接受房管部门的监督。

　　另外，一般而言小区物管公司在住宅部分的收支只能基本持平，甚至会有亏损，不会有盈利之说。这时，车位物管费等非住宅物管费可对其进行补贴，让小区物管公司得以运营，这事实上等于惠及到每个业主的头上。而在业委会同意、征得规划局同意后，小区将绿地等公用面积改为车位的，所得的收入将全归业主。

　　目前，广州规定有业主委员会的小区，可由业委会决定小区物管费价钱。因此，业委会可将车位收入连同电梯广告收入等汇总，以此将业主的住宅部分物管费降低。也就是说，业主会在小区车位收益上分享到好处。

停车难问题如何缓解？

　　广州如何来缓解这一停车难问题呢？ 广州市停车场协会会长康斯平认为，政府首先要放开租金指导价的做法，鼓励开发商多建小区停车场。据他介绍，广州市年车位增长率为4％，而车量增长率却为17％，供求关系严重失衡。而租金政府指导价却忽视了这一市场需求，往低处走。据了解，2001年广州车位月保还为600元，但现在在车辆增 多，地价上涨等因素下，月保反而下降了。开发商的投入难以收回，一般的地产公司都拖不起。那么投入建设的自然就跟着减少，车位供应量紧张又造成卖价的大幅上涨。

　　据广州市国土房管局统计，去年12月广州市一手停车位每平方米就上涨了2136元。在有车业主不想买车位的情况，反而使不少投资者买下车位，然后以600~700元/月的价格出租给有车的业主。康斯平表示，固定车位数增多会使车位的使用率更低。因此，政府应该用市场的方式去解决车位紧张的问题，放开指导价，等供应量增多后价钱自然就会下降了。

　　另外，政府可以在小区附近建社会多层停车场来解决问题，但这要通过业委会的同意方可建设，因为有不少业主会觉得在家门口建设此种车场会有噪音、废气等影响。