一、 “中调”战略的提出非常英明和及时

　　前不久，广州市委书记朱小丹同志在党代会报告中，将 “ 中调 ” 列入广州城市发展战略，并将其具体化为 “ 调优、调高、调强、调活 ” 四方面。在我看来，这是广州市新一届领导班子相应党中央号召，落实科学发展观，构筑和谐社会的重要体现，是非常的英明和及时的。

　　众所周知，过去几年广州“东进、西联、南拓、北优”八字城市发展方针，对广州实现从沿河城市到滨海城市的跨越拓展起到了积极的作用，但中部城区怎么办？历史悠久沉淀深厚的核心文化怎样延续，如何发展？原有的八字方针中并没有提到，也就必然导致了大家工作思路不清，动作不协调。随着城市框架的伸展，且由于发展的次序问题，原发展方针和实施对中心城区有所忽略，以致过早地出现城市空心化的趋势，包括居住人口素质水平下降和居住环境改善缓慢、交通负荷超重等。近年来老城区危破房增多、人口老龄化、基础配套设施落后、空挂户多、城中村违章建筑屡拆屡建等一些矛盾日益浮现和突出，如果再不加以重视解决，就会加剧城市的空心化、功能边缘化，甚至出现“中空”、“中破”的失控局面。

　　因此这次以朱小丹书记为首的新一届领导班子旗帜鲜明地提出了“中调”的概念，完善了广州市城市发展的整体战略，清晰了工作思路，为日后城市中心发展及时指出了方向，对城市未来的均衡发展起到了指导的作用。

二、发展广州中心城区的重要意义

　　老城区是一个城市的心脏和面孔。说它是心脏，因为这里是广州的政治中心和经济中心，没有健康的心脏，无法支撑发达的四肢。说它是面孔，是由于几千年来代代相传而承袭下来，广州的文化、广州的特色都在这里了。每一个外地人来到广州，最想参观的就是老城区，最感兴趣的是原汁原味的广州文化，而如果我们城市的心脏衰竭了，城市的面孔落魄了，广州的城市的动力和形象又从何谈起呢？

　　广州因其悠久的历史和优良的地理位置等因素，已经确立了在全国作为经济发达领先城市的地位，而近几年来，更成为泛珠三角“ 9+2 ”经济共同体的中心。广州的中心城区更是该中心的焦点，在广州的政治经济文化发展过程中发挥着极其重要的作用，其政治文化中心和经济中心的地位至今无可替代。包括北京路、上下九、中央公园、中山纪念堂、越秀山等名声在外的中心功能区域已经成为广州的名片，为广州成为南方经济中心和全国经济强市创造了不可估量的效益。据广州市统计局的统计数据显示，即便是一些原位于老区的国企和工业制造业企业搬离至新区，中心城区仍然是广州经济重要的重点区域。

　　07 年，广州市迎来的更多的发展机遇与中心老城区有着密不可分的关联。在越秀区整整有 50 年的“广交会”升级为中国进出口商品交易会；广州以其良好的经济实力和浓郁的岭南文化精髓赢得了亚洲的认可争得了 2010 年亚运会的举办权。而这一切也将反馈老城区，为其带来新生的机遇，也为广州市创造很多的发展机会。

三、近年来广州市中心城区发展失衡所造成的问题

　　近年来，城市中心区建设相对滞后，主要体现在四个方面：一是城市中心交通建设落后（包括停车位不足且关于停车场建设经营政策存在与市场经济原则错位的现象、过街天桥隧道缺乏等问题）；二是对商业物业的规划布局有所失策，建设水平徘徊在十年甚至二十年前的批发市场、对城区出入口造成交通瓶颈的货场、影响市容的烂尾地、闲置地尚未能完全解决等；三是危房改造进展缓慢，没有保留价值的危破房由于改造缓慢，造成有经济实力、高素质的居民成批搬出，取而代之的是大量低收入的外地务工人员入住，卫生、教育、治安、环保等方面的压力很大；四是受到用地性质限制和违建失控等因素共同作用，形成与大都市环境极不协调的“城中村”现象，“脏、乱、差”几已成了“城中村”的代名词。尽管政府投入了一定的财力物力进行整治，但由于对中心城区定位不清晰及中心城区建设定位不够前瞻性，造成过往的建设实际上是修补性的，往往事倍功半。所以本次中调策略应将各区功能合理分工及定位，系统改善提升广州中心城区的建设水平。

四、贯彻落实“中调”战略的方向探讨

　　新一届的广州市委市政府有足够的管控能力，广州市也有足够的财力可以做好“中调”。“中调”战略的实现，应该由政府主导和掌控，以规划先行，建议政府着重加强对城市中心区的道路，商业和市政基础设施的投入，改变其面貌，提升其价值，同时充分调动社会各界包括开发商和广大市民的积极参与。

　　“中调”不应是大拆大建，建议市政府应明确中心城区定位，建设管理部门应建立详尽的配套管理方案，严格控制执行，政府调动企业、居民参与。在合理、有前瞻性的规划前提下，做好以下几项工作：

A 、维修改造中心城区的市政道路及排水，打通断头路，在交通繁忙地点兴建过街天桥及人行道；

B 、政府介入并牵头解决烂尾地及烂尾楼，借房地产高潮，盘活不良项目，消除城市疤痕，解决困扰广州十数年的拆迁户遗留问题；

C 、有计划地搬迁中心城区内的工厂，特别是污染企业；

D 、对于有火灾隐患影响交通的批发市场、货运场进行优化调整，使中心城区建设为广州市真正的政治、文化和商业中心，同时，也是一个良好的居住区域；

E 、利用中心城区布局调整加强学校建设，扩大或合并麻雀学校，提供更多的优质学位

F 、根据商业配套及办公需求，在政府办公地点及商业中心附近兴建停车场，解决市中心停车难问题。

五、“中调”战略的实施，需要有责任有能力的开发商积极参与

　　“中调”战略的实施，需要甚至必须调动房地产开发企业和广大市民的积极参与。因为开发商具有一定的经济资源和市场化操作经验，而市民的主动配合，是翻新改造危破房工作必不可少的前提条件。有了开发商的参与，将更加有助于提升旧城改造开发的专业化水平，从而更好更快更省地实现政府的宏伟战略目标。

　　当然，政府应该慎重、优先选择有责任心、有能力、有诚心、有恒心、尤其有烂尾楼、烂尾地成功改造先例的开发商进行合作，以避免再次出现九十年代初那种一哄而上，龙蛇混杂的旧城大开发模式，这样的教训尤其要引以为戒。

　　可以说，“中调”是历史赋予每一个有社会责任感、有足够能力的房地产企业的一个商机。由于旧城开发的项目有大有小，各家企业都可以根据自身的特点进行选择。据我们所知，不少标杆企业已经主动进入到广州中心城区的进行项目开发。但值得注意的是，旧城改造的工作由于土地成本高企，而且涉及到大量的拆迁安置补偿和历史遗留问题处置等工作，与那些在新区进行规模性开发的项目相比，成本很重，工作相当繁杂，开发周期较长，开发商的专业性要求很高，而且利润率并不高。因此，每个参与旧城开发的发展商，都要有端正的态度、清醒的认识和高度的社会责任感，能够也愿意划时代地为广州这个历史名城留下美好的剪影。

　　市委市政府“中调”战略的提出，对j9com九游会地产有着异乎寻常的特殊意义。因为本人作为土生土长的广州人，从小在广州长大，目睹了城市面貌的变迁，对广州有着深厚的感情。参加工作以及创办j9com九游会公司以来，一直参与广州的城市建设，逐渐发展成为致力于打造精品楼盘的发展商，同时我也积极参与了旧城改造，接手并盘活了几个不良地产项目。j9com九游会地产以“j9com九游会 新生活 创建物有所值的生活新空间”为理念，希望把每一个城区项目都建设成为一个时代的标志。

　　j9com九游会公司所开发的每一个项目，都位于市中心核心地段，并且都是通过竞拍的规范方式取得的不良资产项目。这些烂尾项目，从拆迁以来历经 10 年，是城市面孔上的伤疤，而我们通过自己的努力，将其建设成一个个精品项目，因而也获得了“盘活不良资产的专家”和“城市整容师”的美誉。其中滨江j9com九游会花园·自由心岸已经成为海印桥旁滨江路上一道亮丽的风景，而j9com九游会·玥秀轩更与政府部门积极合作，以其规范的开发运作模式成为广州市房屋管理系统“阳光家缘”的首家试点单位。

　　对于政府“中调”的号召，我们热烈响应，并且肯定会积极参与，在力所能及的范围内，选择一些合适的项目去实施，在为企业创造效益的同时，为城市建设尽企业的历史责任，尽力改善人民的居住生活环境，使广州富有悠久文化历史的中心老城区焕发出亮丽的时代光芒。